Proposition de loi n° 278 créant un bail d’activité commerciale à Monaco

La proposition de loi n°278 créant un bail d’activité commerciale (15 articles) a été reçue le 4 mai 2026 par le Conseil National.

Elle s'inscrit dans la continuité du vœu n° 2025-855 du Conseil Economique, Social et Environnemental de compléter le cadre juridique existant des baux commerciaux (Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal), en faveur de la création d'un nouveau bail visant à dynamiser l'activité commerciale de la Principauté de Monaco.

Cette démarche est analogue à celle qui avait conduit, en 2016, à l’instauration du bail à usage de bureau (Loi n° 1.433 du 8 novembre 2016, articles 1616-1 à 1616-7 du Code civil.).

A noter : une proposition de loi adoptée par le Conseil national est transmise au Gouvernement qui a la possibilité de la transformer en projet de loi ou d'interrompre la procédure législative.

Contexte

La proposition de loi n° 278, d'origine parlementaire s'inscrit dans un contexte de vacance des locaux commerciaux à Monaco, comme l'atteste le dernier recensement de 2022 faisant état de plusieurs dizaines de commerces inoccupés, souvent depuis de longues années, ce qui apparaît paradoxal dans un territoire où le foncier est rare.

Selon l'Exposé des motifs, cette situation s’explique en partie par le régime actuel des baux commerciaux issu de la Loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial industriel ou artisanal. Il serait "de nature à dissuader des propriétaires de proposer leurs biens à la location commerciale pour une durée de plus de trois ans en raison de la protection du locataire lui garantissant un droit au renouvellement à l'échéance du bail et, inversement, de la difficulté pour un potentiel preneur de verser le droit d'entrée sollicité par le bailleur en contrepartie de l'octroi de la propriété commerciale."

L'Exposé des motifs souligne également que le transfert de la propriété commerciale au profit du locataire prévu par la Loi n° 490 du 24 novembre 1948 est atypique en Europe et moins adapté aux nouvelles habitudes de consommation, marquées par des cycles commerciaux plus courts, l’effet de mode, la baisse de fidélité aux enseignes et le développement du commerce à distance.

La création d'un nouveau bail d’activité commerciale vise ainsi à favoriser la remise sur le marché des locaux vacants, à encourager l’installation de nouvelles activités commerciales et à mieux équilibrer les intérêts des propriétaires et des locataires.

POINTS CLÉS

• Bail ayant pour objet exclusif l'exercice d’activités commerciales, à l’exception des activités d’agence immobilière, d’établissements bancaire et d’assurance ;
• Prohibition d'un droit d'entrée dans les locaux ("pas de porte", pratique financière dans le cadre du bail commercial classique existant, afin d’éviter une difficulté financière dès le démarrage de l’activité) ;
• Durée de bail de 7 ans minimum (et non un renouvellement triennal, afin de permettre au locataire de projeter l'amortissement des ses investissements et aménagements entrepris à l'entrée dans les lieux sur une période stable) ;
• Absence de transfert de propriété commerciale au profit du locataire (dissocier l'exploitation d'une activité de toute appropriation progressive du local par le locataire afin de garantir au propriétaire la conservation de cette propriété) ;
• Exclusion du principe d'une indemnité d'éviction du locataire en cas de non-renouvellement du bail (mécanisme dissuasif pour le propriétaire).
• Résiliation du bail de manière anticipée dans des hypothèses strictement encadrées qui rendraient le départ du locataire nécessaire.

EN DÉTAIL

Article 1. Principe de création d'un bail d'activité commerciale.

• Le bail d'activité commerciale dont les modalités sont définies par la présente loi, est distinct des baux commerciaux régis par la Loi n° 490 du 24 novembre 1948.

Article 2. Conditions d'application des dispositions de la présente loi.

• La présente Loi s'applique exclusivement aux locaux à usage commercial, lorsque les parties ont contractuellement choisi de s’y soumettre. Dans ce cas, l'application de la Loi n° 490 du 24 novembre 1948 est exclue.
• Les clauses, stipulations et arrangements contraires à la présente loi sont frappés de nullité, quels qu’en soit la forme.
  

Article 3. Champ d'application matériel.

• Le bail d'activité commerciale est strictement limité à l'exercice d'activités commerciales, telles que les commerces alimentaires ou non alimentaires.
• Les activités de banque, d'assurance ou d'agence immobilière sont exclues "au regard des contraintes urbanistiques prévues dans l'Ordonnance Souveraine n° 4.482 du 13 septembre 2013 portant délimitation et règlement d'urbanisme du secteur des quartiers ordonnancés, modifiée" (Exposé des motifs).
• La modification de la destination mentionnée dans le bail d’activité commerciale nécessite l'accord exprès du propriétaire, et ne donne pas lieu au paiement d’une indemnité au bénéfice du propriétaire "dans la mesure où (....) aucune somme ne peut être sollicitée lors de l'entrée dans les lieux." (aucun pas-de-porte) Mais cette modification "ne fait pas obstacle à un ajustement des conditions de location." (Exposé des motifs).
• L'exercice d'activité commerciale principale à des activités considérées comme connexes ou complémentaires à l'activité commerciale principale nécessite seulement l'information du propriétaire, et ne peut donner lieu au paiement d’une indemnité ni à une augmentation de loyer. Il s'agit "de permettre au locataire d'adapter son activité à l'évolution des nouvelles tendances économiques. L'appréciation des activités connexes ou complémentaires devra alors se faire au regard de l'objet social du commerçant." Par exemple, "le locataire ayant pour activité la vente de vêtements pourra, après information préalable du propriétaire, également développer une activité de vente de bijoux fantaisies et d'articles d'optique non correctrice, sans frais supplémentaires." (Exposé des motifs).

Article 4. Montant du loyer.

• Principe de la liberté contractuelle, les parties convenant librement dans le bail du montant du loyer.
• Le montant du loyer est révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques (INSEE), français (comme c'est l'usage en Principauté), sauf convention contraire. "Par exemple en faisant référence à un autre indice ou encore en se dispensant de tout indice pour la fixation du loyer." (Exposé des motifs)
• Toute autre révision du loyer non prévue dans le bail d’activité commerciale est interdite.

Article 5. Dépôt de garantie.

• Le montant du dépôt de garantie que le locataire doit verser au propriétaire est plafonné à trois de mois de loyer et charges maximum.
• Il peut être ajusté lors de la révision annuelle du loyer, "afin de maintenir la proportionnalité du dépôt avec le loyer indexé". (Exposé des motifs)

Article 6. Interdictions des pratiques financières dans le cadre du bail commercial classique sous l'empire de la Loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée.

• Interdiction de la pratique du paiement au propriétaire d’une indemnité lors de l’entrée dans les lieux ("pas-de-porte") .A
• Corrélativement, exclusion de toute indemnité (d'éviction) due au locataire en cas de non renouvellement, de résiliation du bail, ou lorsque l'immeuble dans lequel est situé le local est menacé de ruine ou est en état d'insalubrité. "Cette absence
  d'indemnité se justifie par l'absence de propriété commerciale". (Exposé des motifs)

Article 7. Durée initiale du bail d'activité commerciale.

• Conclusion du bail d’activité commerciale par écrit, pour une durée au moins égale à 7 ans. Celle-ci "peut, selon la volonté des parties, être supérieure (...), notamment si les investissements financiers liés à l'aménagement ou encore l'agencement du local requiert une durée d'amortissement plus longue." (Exposé des motifs)
• Le bail bail d’activité commerciale n’est pas renouvelable tacitement. La durée minimum de 7 ans est motivée par "l'absence de droit au renouvellement du bail". (Exposé des motifs)

Article 8. Renouvellement du bail d'activité commerciale.

• Le locataire souhaitant renouveler son bail d’activité commerciale à l’échéance, doit le notifier au propriétaire 6 mois avant la fin du contrat de bail.
• Le propriétaire dispose d'un délai d’1 mois à réception de la demande pour donner réponse.
• En cas de réponse positive du propriétaire dans ce délai, celle-ci devra comporter les nouvelles conditions de location. En cas d’accord, les parties doivent signer un nouveau bail d’activité commerciale conforme à la présente loi. "A cette occasion, les parties pourront notamment convenir d'un nouveau prix du loyer ou encore d'une nouvelle durée de bail, laquelle pourra être inférieure à la durée initiale de sept ans." (Exposé des motifs).
• L'absence de réponse du propriétaire dans ce délai équivaut à une acceptation de renouveler le bail d’activité commerciale. Dans ce cas, le bail est renouvelé de plein droit, pour une durée d’1 an, aux mêmes conditions de location. A cette échéance, le locataire peut à nouveau solliciter le renouvellement de son bail d’activité commerciale, suivant les conditions précitées. "Cette disposition a pour objectif d'inciter les parties, durant cette année supplémentaire, à se rapprocher et à s'entendre sur de nouvelles conditions de renouvellement afin de poursuivre, si elles en sont d'accord, le bail d'activité commerciale." (Exposé des motifs)

Article 9. Résiliation unilatérale du bail d’activité commerciale par le locataire.

• Le locataire peut mettre fin au bail d’activité commerciale, à tout moment, à l’issue d’un délai d’1 an à compter de la date de prise d’effet du bail, en respectant un délai de préavis de 6 mois. Cette faculté de résiliation unilatérale du bail est en particulier motivée par "l'interdiction de cession et de sous-location" (Exposé des motifs).
• Cette résiliation n'engendre pas de pénalité financière : elle ne donne pas lieu au paiement d’une quelconque indemnité ni au versement des loyers et charges locatives qui restent à courir entre la date de résiliation effective et l’échéance normale du bail. Il s'agit "d'assurer une certaine flexibilité économique au profit du locataire, notamment en raison de l'influence des phénomènes de mode, susceptible d'affecter la pertinence du maintien d'une activité sur une durée de sept ans minimum" (Exposé des motifs).

Article 10. Résiliation unilatérale du bail d’activité commerciale par le propriétaire.

• La résiliation anticipée à l'initiative du propriétaire est circonscrite aux hypothèses où le local est inclus dans le périmètre d’une opération immobilière de démolition reconstruction de l’immeuble, ou de travaux de réhabilitation ou de restructuration de l’immeuble ne permettant pas le maintien des occupants. "Cette faculté dépasse les seuls intérêts des parties au bail et s'inscrit dans une logique de renouvellement urbain, en favorisant la modernisation du parc immobilier." (Exposé des motifs).
• Cette résiliation ne peut intervenir dans la première année de prise d’effet du bail d’activité commerciale.
• Le propriétaire doit en informer le locataire dans le mois suivant le dépôt de la demande des autorisations de démolir ou de construire. Le congé ne peut être notifié au locataire avant que les autorisations de démolir ou de construire délivrées ne soient devenues définitives.
• Régime indemnitaire et garanties au profit du locataire :
  • La résiliation à l’initiative du propriétaire ne peut intervenir qu’à l’issue d’un préavis de 6 mois.
  • Le propriétaire doit verser au locataire évincé, avant l'expiration du préavis, une indemnité égale aux travaux réalisés par le locataire pour l’aménagement du local restant à amortir à la date de résiliation effective du bail. "Il est à souligner que cette indemnisation ne doit pas être confondue avec une quelconque indemnisation liée à la valeur du fonds de commerce." (Exposé des motifs)
  • A l'expiration du préavis, le locataire évincé est tenu de quitter les lieux et est dispensé de procéder à la remise en l’état du local. Sauf si le propriétaire ne paie pas toute ou partie de l’indemnité avant l’expiration du préavis, où dans ce cas, le locataire pourra se maintenir dans les lieux jusqu’à son paiement intégral.
• En cas de litige, le locataire menacé d'expulsion et susceptible d'avoir droit à cette indemnité peut saisir le président du Tribunal de première instance (TPI). Après avoir entendu les parties, le président du TPI statue par ordonnance sur le sursis à l'expulsion jusqu'au versement de l'indemnité si son montant est déjà fixé. Dans le cas contraire, il arbitre le montant de l'indemnité, le cas échéant provisionnelle, que le propriétaire devra verser au locataire. Il peut ordonner l'expulsion du locataire après paiement, mais en aucun cas, le locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant d'avoir reçu l'indemnité, si son montant a déjà été fixé, ou l'indemnité provisionnelle. L'exécution provisoire peut être ordonnée.
• Sont également à la charge du propriétaire les indemnités de congédiement du personnel du locataire affectés à l'activité exercée dans le local, à l'exclusion de toute autre somme. Elles doivent être versées, dans un délai de 3 mois à compter de l’expiration du préavis après présentation de justificatifs pour établir leur montant (tels que les bulletins de paie et le solde de tout compte). Les modalités d'application seraient précisées par ordonnance souveraine.
  Les indemnités de congédiement sont celles "prévues par l'article 1 de la loi n° 845 du 27 juin 1968. En revanche, les indemnités de licenciement, prévues par l'article 2 de la même loi, qui doivent notamment être versées en cas de licenciement fondé sur l'article 6 de la loi n° 729 du 16 mars 1963, modifiée, ou encore les indemnités qui pourraient être négociées entre le locataire et ses employés, n'auront pas à être prises en charge par le propriétaire." (Exposé des motifs).

Article 11. Hypothèse exceptionnelle de résiliation anticipée du bail, exemptée du versement dune indemnité (sécurité et salubrité des immeubles).

• Lorsque le propriétaire établit que l'immeuble menace ruine ou est en état d'insalubrité constatée, il peut, à tout moment, mettre fin au bail d’activité commerciale, sans être astreint au paiement d’une quelconque indemnité.
• Toutefois, le locataire peut prétendre à l'indemnité visée à l'article 10 dans deux cas : s'il est établi à l'encontre du propriétaire qu'il n'a mis fin au bail que pour faire fraude aux droits du locataire ; de même si le propriétaire laissait sciemment dégrader l'immeuble pour se trouver dans des conditions de résiliation sans indemnité.

Article 12. Exploitation et transmission du bail d'activité commerciale.

• Interdiction de la cession, de la sous-location et de la gérance libre sont interdites "au motif de maintenir un lien intuitu personae entre le propriétaire et la personne qui exerce effectivement l'activité." (Exposé des motifs)
• Par exception, le bail est transmissible dans deux cas : le locataire est associé majoritaire et assure la gestion d'une société,: au profit de la société ; décès du titulaire, au profit de ses ayants droit.

Article 13. Modalités des notifications prévues par la présente loi.

• Les notifications sont adressées par LRAR (lettre recommandée avec demande d’avis de réception), "dans une logique de traçabilité et de preuve des échanges entre les parties au bail." (Exposé des motifs)

Article 14. Les dispositions de la loi sont d'ordre public.

Article 15. Règlement des hypothèses de conflit de la présente loi avec celles du droit commun des baux commerciaux issues de la Loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée.

• Principe de non cumul entre les dispositions de la présente loi et celles de la Loi n° 490.
• Inapplicabilité de la présente loi aux baux en cours régis par la Loi n° 490.
• Inapplicabilité des dispositions de la Loi n° 490 : au locataire qui se maintiendrait dans le local régi par la présente loi en méconnaissance des dispositions des articles 8 et 10 de la présente loi ; au tiers qui occuperait le local régi par les dispositions de la présente loi, en cas de méconnaissance des dispositions de l’article 12 de la présente loi.
• Cela ne fait "pas obstacle à la possibilité pour les parties, en cas de résiliation par le locataire en application de l'article 9 ou à l'échéance du bail d'activité commerciale, de convenir, d'un commun accord, de conclure un nouveau bail soumis au régime de la loi n° 490 du 24 novembre 1948, modifiée". (Exposé des motifs)

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