Droit immobilier et de la construction

Le secteur de l’immobilier occupe une place particulièrement importante en Principauté et les biens immobiliers sont très recherchés. L’attractivité de Monaco et sa superficie restreinte sont deux facteurs qui influent sur le marché immobilier.

Les opérations immobilières sont nombreuses et les opérations de construction en constant développement, y compris l’extension en mer de 6 hectares Mareterra Monaco.

Ces opérations, du fait de l’exiguïté du territoire et des contraintes géologiques spécifiques présentent une grande technicité. Dans ce contexte, une bonne connaissance des contraintes réglementaires et des difficultés géotechniques est indispensable.

La réglementation d'urbanisme et de la construction applicable à Monaco est définie par l’Ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959 concernant l’urbanisme, la construction et la voirie qui soumet à autorisation préalable du Gouvernement les constructions, démolitions, modifications des aménagements intérieurs ou extérieurs d'un immeuble, les travaux de terrassement ou autres, ainsi que par l'Ordonnance Souveraine n° 4.482 du 13 septembre 2013 portant délimitation et règlement d'urbanisme du secteur des quartiers ordonnancés (La Condamine, Fontvieille, Jardin Exotique, Larvotto, Moneghetti, Monte-Carlo, La Rousse) qui définit les dispositions applicables à l'ensemble du secteur desdits quartiers ordonnancés (plan de zonage du secteur des quartiers ordonnancés fixant les limites des zones de chacun des quartiers ordonnancés et, le cas échéant, la subdivision en îlots de ces zones ; plan de répartition des indices de construction de référence ; dispositions particulières et plans de coordination correspondants applicables à chacun des quartiers).

La Loi n° 1.446 du 12 juin 2017 relative à la préservation du patrimoine national a modifié l’Ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959 précitée, prévoyant qu'en cas de démolition d’éléments bâtis remarquables et d’altération d’éléments de paysage remarquables (insalubrité, grave désordre ou sinistre, opération d’aménagement dans le périmètre de laquelle figure l’immeuble), le propriétaire peut se voir imposer la reconstruction.

Par ailleurs, la Loi n° 1.441 du 5 décembre 2016 relative à l'accessibilité du cadre bâti prévoit que les établissements recevant du public, les bâtiments à usage industriel ou de bureau, les bâtiments collectifs à usage d'habitation, les constructions provisoires et les installations temporaires, ainsi que les parcs de stationnement et les espaces extérieurs qui les desservent doivent être accessibles aux personnes présentant un handicap. Ne sont pas concernés par la mise en accessibilité, les bâtiments construits ou achevés avant le 1^er septembre 1947 (sauf les établissements recevant du public) et les bâtiments individuels à usage d’habitation.

Ne doivent pas non plus être négligées les prescriptions du Code de l’environnement créé par la Loi n° 1.456 du 12 décembre 2017, ainsi par exemple en matière de déclaration ou de demande d’autorisation d’urbanisme, de performance énergétique des bâtiments.

Le régime de la copropriété des immeubles bâtis est quant à lui fixé à Monaco par la Loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 modifiée.

S’agissant du secteur locatif, contrairement à la France, les lois ayant vocation à s’appliquer en la matière sont beaucoup moins nombreuses. Une grande liberté contractuelle est donc permise, en principe, pour les biens dits du secteur libre.

En revanche, certaines contraintes s’imposent aux propriétaires de biens immobiliers du secteur protégé. Il s’agit d’appartements situés dans des immeubles construits avant le 1er septembre 1947 qui sont régis par la Loi n° 1.235 du 28 décembre 2000 modifiée, et pour lesquels la marge de manœuvre contractuelle est considérablement réduite.

S'agissant des baux, le bail à usage de bureau créé par la Loi n° 1.433 du 8 novembre 2016 qui vise la location de locaux affectés à l’exercice d’une activité intellectuelle et administrative, est une spécificité monégasque. Son régime est autonome par rapport aux autres baux monégasques (bail commercial, industriel ou artisanal, bail locatif pour les habitations du secteur protégé ou pour les autres habitations relevant du droit commun).

• La Loi n° 1.490 du 23 juin 2020 a révisé le régime de la domiciliation d’une activité professionnelle dans un local à usage d’habitation dont l’État est propriétaire.
• La Loi n° 1.508 du 2 août 2021 relative à la sauvegarde et à la reconstruction des locaux à usage d’habitation relevant des dispositions de la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000, relative aux conditions de location de certains locaux à usage d’habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947,modifiée a 1) redéfini les personnes protégées (monégasques et personnes présentant un lien particulier avec la Principauté) au titre de la Loi n° 1.235 ; 2) ouvert la possibilité au locataire d’affecter partiellement un local d’habitation soumis à la Loi n° 1.235 à l’exercice d’une activité commerciale ; 3) fixé les conditions de délivrance des autorisations de démolir et de reconstruire lorsqu’un ou plusieurs locaux à usage d’habitation soumis aux dispositions de la Loi n° 1.235 font l’objet de travaux de démolition intégrale ; 4) posé deux régimes de relogement du locataire évincé, l’un à la charge de l’État en présence de travaux de démolition intégrale, l’autre à la charge du propriétaire en présence de travaux autres que ceux de démolition intégrale. En 2022, le Tribunal Suprême a annulé pour atteinte excessive au droit de propriété les dispositions de la Loi n° 1.508 concernant les autorisations de démolir et de reconstruire en cas de travaux de démolition intégrale.
• La Loi n° 1.507 du 5 juillet 2021 a créé l’allocation compensatoire de loyer, aide à la charge de l’Etat, permettant aux petits propriétaires de retirer des revenus locatifs équivalents à ceux des propriétaires appliquant les loyers les plus élevés du secteur protégé, lesquels concernent, pour l’essentiel, les locaux remis à
  neuf.
• La Loi n° 1.531 du 29 juillet 2022 modifiant la Loi n° 1.329 du 8 janvier 2007 a modernisé le statut de la copropriété des immeubles bâtis afin de répondre aux difficultés pratiques en matière d'organisation et d'administration.
• A compter du 1er octobre 2023, augmentation du montant des droits proportionnels (mutation de biens et droits immobiliers), exonération de moitié (et non plus totale) des droits d'enregistrement applicables aux opérations immobilière soumises à la TVA.
• La Loi n° 1.560 du 2 juillet 2024 a réglementé de manière autonome l'activité de marchands de biens, et refondu les avantages fiscaux dont ils peuvent bénéficier, sous conditions.
• La Loi n° 1.561 du 2 juillet 2024 crée un droit à l'oubli (assurance emprunteur) et d'autres mesures facilitant l'accès au crédit pour certains prêts professionnels et les prêts immobiliers concernant les personnes avec un risque aggravé de santé.

• La proposition de loi n° 271 adoptée le 2 octobre 2025 porte réforme de la Loi n° 1.252 du 12 juillet 2002 sur les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, modifiée afin d'élever les standards applicables aux professionnels du secteur de l'immobilier (nouvelles exigences pour l'autorisation administrative, carte professionnelle, formation obligatoire, publicité commerciale, etc.)
• La proposition de loi n° 265 adoptée le 28 novembre 2024 prévoit un cadre visant à coordonner la politique prospective déjà mise en place par l'Etat dans une démarche collaborative (consultations d'institutions dont le Conseil National), en le dotant d'un document urbanistique juridique : le Schéma Directeur de Développement (SDD).
• Le législateur envisage également d'instituer pour les acteurs principaux de la construction une obligation d'assurance en matière de garantie décennale (proposition de loi n° 268).