Projet de loi n° 1126 instituant un schéma directeur de développement et d’aménagement et portant diverses dispositions en matière d’urbanisme

Le projet de loi n° 1126 instituant un schéma directeur de développement et d’aménagement et portant diverses dispositions en matière d’urbanisme (37 articles) du Gouvernement, reçu le 1er juin 2026 par le Conseil National, est issu de la transformation de la proposition de loi n° 265 instituant un schéma directeur de développement adoptée le 28 novembre 2024.

Objet du projet de loi n° 1126

D'après l'Exposé des motifs du projet de loi n° 1126 :

• le texte vise à "doter le corpus juridique monégasque de nouveaux outils de planification et de stratégie urbanistiques, au travers d'un schéma directeur de développement et d'aménagement" (SDDA) "permettant de poser un cadre stratégique de référence pour l'organisation et l'évolution du territoire de la Principauté".
• les dispositions relatives aux prérogatives foncières de l'Etat (droit de préemption) tendent à "renforcer les outils juridiques dont il dispose pour être à même de maîtriser la "reconstruction de la ville sur la ville", condition sine qua non de son développement futur, à défaut de terrains encore libres à urbaniser. Cette urbanisation doit, de surcroît, se faire dans des conditions garantissant la qualité de vie future des résidents et l'adaptation au changement climatique."
  

Le Gouvernement relève également que :

• ces nouvelles mesures vont alourdir la charge de travail de l'administration, et devront "donc s'accompagner de ressources humaines complémentaires et de la modernisation des outils à disposition de l'Etat. Un important travail prospectif et transversal est d'ores et déjà initié par l'ensemble des Départements ministériels."
• le projet de loi n° 1126 "s'inscrira dans un tout cohérent avec d'autres projets de loi que le Gouvernement souhaite pouvoir déposer dans les meilleurs délais sur le Bureau du Conseil National et qui viendront compléter les outils de planification, de contractualisation et de financement dont un Etat moderne se doit de disposer"
• des crédits budgétaires seront prévus dans les lois budgétaires et la programmation pluriannuelle des dépenses d'investissement, afin que le Conseil National puisse "s'assurer pleinement de l'effectivité du Schéma Directeur de Développement et d'Aménagement".

Dispositif du projet de loi n° 1126 (avant passage en Commission parlementaire)

Titre Ier - Le schéma directeur de développement et d'aménagement (SDDA)

Article 1er. Objet du SDDA.

Organiser l'aménagement du territoire de la Principauté, et veiller à maintenir l'attractivité du territoire et la diversité des fonctions urbaines dans le respect des objectifs généraux suivants:

1. Rechercher un équilibre entre :
   a) la reconstruction de la ville sur la ville entendue comme le renouvellement urbain, la restructuration des espaces urbanisés, la densification des espaces bâtis et la reconfiguration des espaces publics ;
   b) la satisfaction des besoins présents et futurs en matière de logements domaniaux et privés, de mobilité, d'équipements publics, d'intérêt général et d'accompagnement du développement économique en prévoyant des capacités de construction et de restructuration urbaine suffisantes ;
   c) la protection des espaces naturels terrestres et maritimes, des parcs et jardins, la renaturation des espaces publics et la préservation de la biodiversité ;
   d) la qualité urbaine, architecturale et paysagère permettant la qualité de vie des habitants, des actifs et des usagers des équipements publics ;
   e) la sauvegarde du patrimoine architectural et urbain aux caractéristiques remarquables, la conservation et la restauration du patrimoine culturel.
2. Encourager le transfert modal au profit des transports alternatifs à l'usage individuel de l'automobile, promouvoir la place des modes doux et du transport collectif dans l'espace public et améliorer les conditions d'accessibilité des biens et des personnes à la Principauté.
3. Prendre en considération :
   a) la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques et des pollutions et nuisances de toute nature ;
   b) la lutte contre le changement climatique et l'adaptation à ce changement, la maîtrise des ressources énergétiques et la production énergétique à partir de sources renouvelables ;
   c) la gestion maîtrisée des ressources en eau afin de préserver une distribution d'eau potable en accord avec les besoins futurs du territoire de la Principauté de Monaco ;
4. Promouvoir le principe de conception universelle pour une société inclusive vis-à-vis des personnes en situation de handicap ou en perte d'autonomie.

Chapitre Ier - Contenu du SDDA

Article 2. Eléments composant le SDDA

1. un rapport prospectif
2. un plan d'aménagement stratégique
3. un programme d'actions

Section 1 - Le rapport prospectif

Article 3. Objet du rapport prospectif

1. Un diagnostic du territoire comprenant:
   a) une présentation de la situation actuelle, des besoins, des atouts, des faiblesses et des enjeux de la Principauté de Monaco en matière environnementale, démographique, économique, urbanistique et constructive, d'équipements, de services et de mobilité. Elle décrit les conditions actuelles de l'utilisation des espaces terrestres et littoraux. Elle présente les dispositifs existants de préservation de l'environnement, et du patrimoine architectural ainsi que ceux relatifs à la prévention des risques naturels et l'adaptation au changement climatique ;
   b) une approche prospective à un horizon de 20 ans des thématiques évoquées à l'alinéa précédent, en particulier la démographie, l'emploi, le logement et les équipements publics.
2. Les orientations préliminaires et la consistance des enjeux que l'approche prospective met en exergue.

Section 2 - Le plan d'aménagement stratégique

Article 4. Objet du plan d'aménagement stratégique

Il définit et décline les objectifs politiques de gestion et d'aménagement du territoire à un horizon de vingt ans sur la base du rapport prospectif, lesquels concourent à la coordination et à la cohérence des politiques publiques relevant du SDDA sur le territoire de la Principauté de Monaco. Les objectifs de gestion et d'aménagement du territoire prennent en considération les prévisions budgétaires. Ils sont précisés et hiérarchisés pour, au minimum, chacune des politiques publiques sectorielles suivantes:

• urbanisme et qualité de vie ;
• logement ;
• mobilité ;
• équipements publics structurants ;
• développement économique, hôtelier, touristique et culturel ;
• transition énergétique et développement durable.

Section 3 - Le programme d'actions

Article 5. Objet du programme d'actions

Le programme d'actions ainsi que les éventuels documents graphiques qui le complètent, déterminent les conditions d'application du plan d'aménagement stratégique. Par
politique sectorielle, il définit, argumente, hiérarchise, quantifie et temporalise les actions à mettre en œuvre. Il peut prévoir :

1. Les opérations nécessaires à la reconstruction de la ville sur la ville et la mise en valeur de l'environnement, des paysages et du patrimoine ;
2. La mise en valeur, la réhabilitation la renaturation la restructuration ou le réaménagement de quartiers ou d'ensembles urbains

Article 6. Document graphique du programme d'action

Il peut identifier les biens sur lesquels sont institués :

1. Des emplacements réservés aux services publics, aux équipements publics, aux voies et ouvrages publics ou aux installations d'intérêt général à créer ou à modifier ;
2. Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ;
3. Des emplacements réservés en vue de la réalisation de programmes de logements qu'il définit.

Article 7. Encadrement des autorisations susceptibles d'être délivrées pour les propriétaires dont le bien se trouve concerné par la réserve instaurée.

• Une autorisation de construire ou de démolir non conforme à la destination de l'emplacement réservé institué en application de l'article 6,devra être refusée par l'Administration.
• Possibilité de dérogation, dans des cas limitativement prévus par ordonnance souveraine.

Article 8. Document graphique du programme d'action

• Il peut identifier les biens sur lesquels sont institués des secteurs à l'étude renforcés interdisant, pour une durée au plus de 6 ans, toute nouvelle construction et tous travaux sur une construction existante, dans l'attente de la définition par l'Etat d'un projet d'aménagement global.
• Par exception, l'Administration peut autoriser les catégories de travaux déterminées par ordonnance souveraine.

Chapitre II - Procédure d'élaboration, d'évaluation et d'évolution du SDDA

Section 1 - Élaboration du SDDA

Article 9. Le projet de SDDA est arrêté par le Ministre d'Etat

Article 10. Entités consultées

• Le Ministre d'Etat soit consulter le Comité Consultatif, la Commune, le Conseil de la Mer, le Conseil National, le Conseil du Patrimoine.
• Toute autre entité dont les observations pourraient être utiles.

Section 2 - Adoption et entrée en vigueur du SDDA

Article 11. Adoption et publication

• Adopté par ordonnance souveraine, publiée au Journal de Monaco.
• Le SDDA est tenu à la disposition du public.

Article 12. Entrée en vigueur

• Le SDDA est exécutoire dès sa publication au Journal de Monaco.
• Les demandes d'autorisation de construire déposées avant sa publication sont instruites selon les dispositions en vigueur à leur date de dépôt, dans un délai maximal de 6 mois à compter de l'entrée en vigueur du SDDA.

Section 3 - Évaluation du SDDA

Article 13. Analyse des résultats de l'application six ans au plus tard après l'adoption, puis six ans au plus tard après chaque révision du SDDA.

Section 4 - Révision, modification et mise en compatibilité du SDDA

Article 14. Révision du SDDA lorsque le Ministre d'État décide de changer les objectifs de gestion et d'aménagement du territoire énoncés dans le plan d'aménagement stratégique prévu à l'article 4.

Article 15. Modification du SDDA lorsque le Ministre d'État décide de :

• modifier le programme d'actions prévu par l'article 5 dans le respect du plan d'aménagement stratégique ;
• de mettre à jour le rapport prospectif prévu par l'article 3 ;
• de rectifier une erreur matérielle.

Article 16. Mise en compatibilité du SDDA par le Ministre d'Etat dans un délai de six mois en cas d'opération déclarée d'utilité publique dans les conditions prévues par la loi n° 502 du 6 avril 1949 sur l'expropriation pour cause d'utilité publique, mais incompatible avec le SDDA.

Chapitre III - Portée du SDDA

Article 17. Le SDDA est compatible ou rendu compatible avec les règlements d'urbanisme établis en vertu de l'article 5 ter de l'Ordonnance-loi n° 674 du 3 novembre 1959 concernant l'urbanisme, la construction et la voirie, modifiée

Titre II - Des prérogatives foncières de l'Etat

Chapitre Ier : Droit de préemption

Article 18. Primauté du droit de préemption institué par la présente loi sur celui prévu par l'article 38 de la loi n°1.235 du 28 décembre 2000 relative aux conditions de location de certains locaux à usage d'habitation construits ou achevés avant le 1er septembre 1947, modifiée

Section 1 - Modalités de mise en œuvre du droit de préemption par l'Etat

Article 19. Institution et périmètre du droit de préemption au profit de l'Etat

Article 20. Conditions d'exercice du droit de préemption

Section 2 - Aliénations et cessions soumises au droit de préemption

Article 21. Champ d'application du droit de préemption

Sont soumis au droit de préemption institué en application de l'article 18 :

• tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti lorsqu'ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit ;
• les cessions de droits indivis portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, sauf lorsqu'elles sont consenties à l'un des coindivisaires ;
• les cessions de la majorité des parts d'une société civile ou les cessions conduisant un acquéreur à détenir la majorité des parts de ladite société, lorsque le patrimoine de cette société est constitué par tout ou partie d'une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption.

Ce droit de préemption n'est pas applicable à un immeuble bâti, pour lequel le récolement des travaux soumis à autorisation de construire est intervenu depuis moins de quatre ans.

Les immeubles ou ensemble de droits sociaux, mentionnés au premier tiret sont également soumis au droit de préemption lorsqu'ils constituent un apport en nature au sein d'une société civile ou lorsqu'ils font l'objet d'une donation entre vifs, sauf si cette donation est effectuée entre ascendants et descendants, entre frères et sœurs, entre époux, ainsi qu'entre une personne et les descendants de son conjoint.

Section 3 - Procédure de préemption

Article 22. Déclaration d'intention des aliénations visées à l'article 2 au Ministre d'Etat par les propriétaires ou les notaires instrumentaires, à peine de nullité.

Article 23. Exercice du droit de préemption.

Article 24. Acceptation ou refus du propriétaire de la proposition du Ministre d'Etat.

Article 25. Désignation de l'expert si le propriétaire n'a pas renoncé à la vente de son bien.

Article 26. Retrait de l'offre du propriétaire et renonciation de l'Etat à l'exercice de son droit de préemption.

Section 4. Modalités de fixation judiciaire du prix

Article 27. Fixation par le Tribunal de première instance du prix d'acquisition à défaut d'accord du propriétaire sur la proposition d'acquisition notifiée par le Ministre d'État.

Article 28. Jugements du Tribunal de première instance par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi n° 502 du 6 avril 1949 sur l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Chapitre II. Droit de délaissement

Section 1 - Droit de délaissement d'un bien identifié par un emplacement réservé

Article 29. Possibilité pour le propriétaire d'un bien réservé par un document graphique du programme d'actions en application de l'article 6 d'exiger de l'Etat qu'il soit procédé à son acquisition, et renonciation du Ministre d'Etat à l'acquisition du bien.

Article 30. Dans le cadre de la procédure de fixation du prix devant le Tribunal de Première Instance, possibilité de désigner comme expert un représentant de l'Administration, par dérogation aux dispositions des articles 13 et suivants de la loi n° 502 du 6 avril 1949 sur l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Section 2 - Droit de délaissement d'un bien compris dans un secteur à l'étude renforcé

Article 31. Possibilité pour le propriétaire d'un bien compris dans le périmètre d'un secteur à l'étude renforcé institué en application de l'article 8 de mettre en demeure l'État de procéder à son acquisition.

Chapitre III - Expropriation pour cause d'utilité publique

Article 32. Application sous réserves de la procédure relative à la dépossession forcée prévue par la loi n° 502 du 6 avril 1949 sur l'expropriation pour cause d'utilité publique pour les biens visés aux articles 6 et 8.

Article 33. Ajouts à l'article 17 de la loi n° 502 du 6 avril 1949 sur l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Chapitre IV - Obligation de raccordement aux réseaux

Article 34. Pour assurer la mise en œuvre du programme d'actions du SDDA, obligation de raccordement des immeubles aux réseaux de distribution d'eau, d'énergie et notamment d'électricité, de chaleur et d'assainissement, de communications électroniques établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès, pour assurer la mise en œuvre du programme d'actions du SDDA.

Article 35. Institution de servitudes d'utilité publique, pour assurer la mise en œuvre du programme d'actions du SDDA.

Titre III - Dispositions diverses

Article 36. Adoption du SDDA dans le délai de quatre ans à compter de l'entrée en vigueur des dispositions de la présente loi.

Article 37. Les conditions d'application de la présente loi sont fixées par ordonnance souveraine.

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Textes monégasques liés :

• Ordonnance-Loi n° 674 du 3 novembre 1959 concernant l'urbanisme, la construction et la voirie, modifiée
• Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966 concernant l'urbanisme, la construction et la voirie, modifiée
• Ordonnance Souveraine n°4.482 du 13 septembre 2013 portant délimitation et règlement d'urbanisme du secteur des
  quartiers ordonnancés, modifiée
• Loi n° 502 du 6 avril 1949 sur l'expropriation pour cause d'utilité publique
• Loi n° 1.410 du 2 décembre 2014 sur la protection, l'autonomie et la promotion des droits et des libertés des personnes handicapées, modifiée
• Loi n° 1.441 du 5 décembre 2016 relative à l'accessibilité du cadre bâti

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