Copropriété des immeubles bâtis (réforme à compter du 1er juillet 2027) : Loi n° 1.590 du 19 mai 2026 portant modification de la loi n°1.329

La Loi n° 1.590 du 19 mai 2026 portant modification de la loi n°1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, modifiée (JDM n° 8801 du 29 mai 2026) est issue du projet de loi n° 1117 reçu par le Conseil National déposé en Séance Publique le 6 novembre 2025 et renvoyé à la Commission Finances et Économie Nationale (CFEN), et voté le 12 mai 2025.

Son entrée en vigueur est différée au 1^er juillet 2027.

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SYNTHÈSE

La Loi n° 1.590 ajuste les articles 9 et 21 de la Loi n° 1.329 concernant l'administration de la copropriété, afin d'en améliorer la lisibilité et la cohérence, et surtout, de généraliser l'obligation d’ouverture d’un compte bancaire "individualisé" (dédié à la copropriété) au nom du syndicat des copropriétaires, pour tous les syndics en charge, qu'il soient bénévoles ou professionnels.

Avant cette réforme, cette obligation ne s’imposait qu’aux syndics bénévoles. A compter de juillet 2027, tous les syndics professionnels devront ouvrir un compte individualisé pour chaque syndicat, "correspondant à l’ouverture, au choix, d’un compte séparé ou d’un sous-compte identifié au nom du syndicat. Dans l’un ou l’autre cas, ce compte individualisé ne pourra faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte ou sous-compte et les intérêts produits par le compte individualisé seront inscrits au crédit du seul syndicat au nom duquel il a été ouvert." (Rapport de la CFEN sur le projet de loi n° 1117)

Cette réforme vise à mieux protéger les intérêts des copropriétaires, "en renforçant la transparence et la lisibilité de la gestion comptable, plus spécifiquement lors des opérations de vérification ou à l'occasion d'un changement de syndic", autrement dit la traçabilité des opérations financières. En cas de défaillance du syndic, les syndicats de copropriétaires seraient assurés "que les fonds demeurent strictement distincts de ceux" du syndic. (Exposé des motifs du projet de loi n° 1117)

C'est la quatrième réforme de la Loi n° 1.329 après celles opérées par :

• la Loi n° 1.531 du 29 juillet 2022 (modification des articles 1er, 2, 3, 8, 11, 11-1, 12, 17, 19, 20, 21, 22 ; nouveaux articles 1-1, 1-2, 3-1, 5-1, 7-1, 7-2, 25-2, 25-3, 25-4 afin de répondre aux difficultés pratiques rencontrées en matière d’organisation et d’administration de la copropriété) ;
• la Loi n° 1.481 du 17 décembre 2019 relative aux contrats civils de solidarité (modification des articles 13 et 22 par l'ajout du partenaire d’un contrat de vie commune et du cohabitant d’un contrat de cohabitation) ;
• la Loi n° 1.369 du 20 mai 2010 (modification de l'article 28 pour allonger le délai pendant lequel les copropriétés créées antérieurement à la Loi n° 1.329 étaient tenues de se mettre en conformité, à 5 ans) ;
• la Loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 (modification des articles 3, 6, 8, 9, 11, 11-1, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 25-1, 28 pour résoudre, dans le respect du droit de propriété, les difficultés d’application de la Loi n° 1.329).

Cette réforme rapproche le droit monégasque du droit français (article 18 de la Loi française n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) qui a évolué à plusieurs reprises sur la question du compte bancaire séparé à compter de 2014. La Loi française n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Loi ALUR) a tout d'abord introduit l'obligation de compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de quinze lots principaux, celles ayant moins de lots pouvant y déroger. Puis à compter du 31 décembre 2020, cette dispense pour les petites copropriétés a été supprimée par l'Ordonnance n°2019-1001 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâti, prise en application de l'article 215 de la Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Loi ELAN).

Toutefois, le droit monégasque est adapté à la pratique de nombreux syndics titulaires d'un compte ouvert auprès de banques monégasques, consistant à créer un sous-compte au nom de chaque syndicat de copropriété. "Selon leurs retours d’expérience, cette pratique permet d’individualiser les comptes de chaque syndicat et n’a entraîné aucune difficulté notable en termes de clarté de la gestion des comptes. (...) Forte de ce constat, résultant des nombreux échanges intervenus avec ces professionnels, la Commission a jugé opportun de permettre le maintien de cette pratique adaptée au modèle monégasque et qui garantit une gestion transparente des fonds des syndicats de copropriété, tout en leur apportant les mêmes garanties que celles prévues en cas d’ouverture de compte séparé." (Rapport de la CFEN sur le projet de loi n° 1117)

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PLUS EN DÉTAIL

→ L'article 9 de la Loi n° 1.329 est désormais dédié à la seule consécration des principes essentiels (alinéa 1 maintenu ; suppression des alinéas 2 à 4 dont le contenu adapté serait basculé à l'article 21), à savoir :

• l'administration de la copropriété relève de la compétence d'un syndic, et
• la faculté reconnue à l'assemblée générale des copropriétaires de désigner un conseil syndical, chargé de l'assister et de le contrôler.

→ L'article 21 de la Loi n° 1.329 dédié aux obligations du syndic, est restructuré (en VI points) :

• Missions générales du syndic (I) : outre les pouvoirs conférés par une délibération de l'assemblée générale, assurer le respect des clauses du règlement de copropriété et l'exécution des décisions de l'assemblée générale, et pourvoir à l'administration, à la conservation, à la surveillance, à l'entretien et à l'amélioration de l'immeuble.
• Obligations financières et comptables du syndic (II) : établissement du projet de budget ; tenue d'une comptabilité séparée ; obligation du syndic (qu'il soit bénévole ou professionnel) d'ouverture d'un compte bancaire individualisé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, dans l'établissement bancaire de son choix ayant son siège ou sa succursale dans la Principauté, dans un délai de 3 mois suivant sa nomination (à défaut : nullité de plein droit du mandat du syndic, mais les actes du syndic passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables). La copie des relevés périodiques doit être mise à disposition du conseil syndical.
  → Définition du compte individualisé : soit un compte séparé ouvert par le syndic au nom du syndicat, soit un compte unique ouvert par le syndic divisé en sous-comptes identifiés au nom de chaque syndicat.
  → Ce compte bancaire individualisé ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte.
  → Les éventuels intérêts produits par ce compte individualisé sont définitivement acquis au syndicat.
  → Lorsque le compte individualisé prend la forme de sous-comptes identifiés au nom de chaque syndicat au sein d’un compte unique ouvert au nom du syndic, celui-ci agit en qualité de mandataire du syndicat de copropriété. Les fonds inscrits sur chaque sous-compte individualisé sont la propriété exclusive du syndicat correspondant. Ils sont affectés à ce seul syndicat et ne peuvent, à aucun moment, être considérés comme faisant partie du patrimoine propre du syndic. Ces fonds sont insaisissables par les créanciers personnels du syndic. Ils sont exclus de toute procédure d’exécution initiée à l’encontre du syndic ainsi que de toute procédure de conciliation, de règlement judiciaire ou liquidation des biens dont il fait l’objet.
• Représentation du syndicat dans tous les actes civils et en justice par le syndic (III) : pour les actions en justice, après autorisation de l'assemblée générale, sauf pour les mesures conservatoires, les actions en recouvrement de créances, les demandes en référé et pour défendre aux actions l'assemblée générale, sauf pour les mesures conservatoires, les actions en recouvrement de créances, les demandes en référé et pour défendre aux actions intentées contre le syndicat).
• Responsabilité de la gestion incombant au syndic et délégation de pouvoir à une fin déterminée pouvant être autorisée par l'assemblée générale (IV).
• Obligations du syndic en matière d'archives et de documents (V).
• Possibilité pour le syndic professionnel de proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé à divers documents relatifs à la gestion de l'immeuble (VI).

→ DISPOSITIONS TRANSITOIRES :

• L'entrée en vigueur des nouvelles dispositions est différée au 1^er juillet 2027.
• Pour les mandats en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi, les syndics disposent d’un délai de 3 mois à compter de cette date pour ouvrir un compte individualisé au nom du syndicat des copropriétaires. A l’expiration de ce délai, le syndic encourt la nullité de plein droit de son mandat.

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