Copropriété des immeubles bâtis (réforme) : nouveau projet de loi n° 1117 portant modification de la loi n°1.329

Le projet de loi (gouvernemental) n° 1117 portant modification de la loi n°1.329 du 8 janvier 2007 relative à la copropriété des immeubles bâtis, modifiée, a été reçu par le Conseil National le 15 octobre 2025.

Objectif de la réforme

Le projet de loi n° 1117 ajuste les articles 9 et 21 de la Loi n° 1.329 concernant l'administration de la copropriété, afin d'en améliorer la lisibilité et la cohérence, et surtout, de généraliser l'obligation d’ouverture d’un compte bancaire séparé (dédié à la copropriété) au nom du syndicat des copropriétaires, pour tous les syndics en charge, qu'il soient bénévoles ou professionnels. Actuellement, cette obligation ne s’impose qu’aux syndics bénévoles.

Il vise à mieux protéger les intérêts des copropriétaires, "en renforçant la transparence et la lisibilité de la gestion comptable, plus spécifiquement lors des opérations de vérification ou à l'occasion d'un changement de syndic", autrement dit la traçabilité des opérations financières. En cas de défaillance du syndic, les syndicats de copropriétaires seraient assurés "que les fonds demeurent strictement distincts de ceux" du syndic. (Exposé des motifs du projet de loi n° 1117)

Ce serait la quatrième réforme de la Loi n° 1.329 après celles opérées par :

• la Loi n° 1.531 du 29 juillet 2022 (modification des articles 1er, 2, 3, 8, 11, 11-1, 12, 17, 19, 20, 21, 22 ; nouveaux articles 1-1, 1-2, 3-1, 5-1, 7-1, 7-2, 25-2, 25-3, 25-4 afin de répondre aux difficultés pratiques rencontrées en matière d’organisation et d’administration de la copropriété) ;
• la Loi n° 1.481 du 17 décembre 2019 relative aux contrats civils de solidarité (modification des articles 13 et 22 par l'ajout du partenaire d’un contrat de vie commune et du cohabitant d’un contrat de cohabitation) ;
• la Loi n° 1.369 du 20 mai 2010 (modification de l'article 28 pour allonger le délai pendant lequel les copropriétés créées antérieurement à la Loi n° 1.329 étaient tenues de se mettre en conformité, à 5 ans) ;
• la Loi n° 1.391 du 2 juillet 2012 (modification des articles 3, 6, 8, 9, 11, 11-1, 14, 15, 16, 17, 19, 20, 25-1, 28 pour résoudre, dans le respect du droit de propriété, les difficultés d’application de la Loi n° 1.329).

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Cette réforme rapprocherait le droit monégasque du droit français (article 18 de la Loi française n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) qui a évolué à plusieurs reprises sur la question du compte bancaire séparé à compter de 2014. La Loi française n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Loi ALUR) a tout d'abord introduit l'obligation de compte bancaire séparé pour les copropriétés de plus de quinze lots principaux, celles ayant moins de lots pouvant y déroger. Puis à compter du 31 décembre 2020, cette dispense pour les petites copropriétés a été supprimée par l'Ordonnance n°2019-1001 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâti, prise en application de l'article 215 de la Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Loi ELAN).

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SYNTHESE (avant passage en Commission parlementaire)

→ L'article 9 de la Loi n° 1.329 serait désormais dédié à la seule consécration des principes essentiels (alinéa 1 maintenu ; suppression des alinéas 2 à 4 dont le contenu adapté serait basculé à l'article 21), à savoir :

• l'administration de la copropriété relève de la compétence d'un syndic, et
• la faculté reconnue à l'assemblée générale des copropriétaires de désigner un conseil syndical, chargé de l'assister et de le contrôler.

→ L'article 21 de la Loi n° 1.329 dédié aux obligations du syndic, serait restructuré (en VI points) :

• Missions générales du syndic (I).
• Obligations financières et comptables du syndic (II) : établissement du projet de budget ; tenue d'une comptabilité séparée ; obligation du syndic (qu'il soit bénévole ou professionnel) d'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat dans l'établissement bancaire de la Principauté de son choix, dans un délai de 3 mois suivant sa nomination (à défaut : nullité de plein droit du mandat du syndic, mais les actes du syndic passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables), dont la copie des relevés périodiques doit être mise à disposition du conseil syndical.
• Représentation du syndicat dans tous les actes civils et en justice par le syndic (III) : pour les actions en justice, après autorisation de l'assemblée générale, sauf pour les mesures conservatoires, les actions en recouvrement de créances, les demandes en référé et pour défendre aux actions l'assemblée générale, sauf pour les mesures conservatoires, les actions en recouvrement de créances, les demandes en référé et pour défendre aux actions intentées contre le syndicat).
• Responsabilité de la gestion incombant au syndic et délégation de pouvoir à une fin déterminée pouvant être autorisée par l'assemblée générale (IV).
• Obligations du syndic en matière d'archives et de documents (V).
• Possibilité pour le syndic professionnel de proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé à divers documents relatifs à la gestion de l'immeuble (VI).

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