Projet de loi n° 1064 relative à l'encadrement de l'activité de marchands de biens

Le projet de loi n° 1064 relative à l’encadrement de l’activité de marchands de biens déposé en Séance publique du Conseil National et renvoyé à la Commission des Finances et Économie Nationale le 18 octobre 2022, fait suite à la proposition de loi n° 252 adoptée par le Conseil National le 10 mai 2021.

OBJET

Le projet de loi n° 1064 tend à soumettre l'activité de marchands de bien à des conditions et contraintes spécifiques, avec de nouvelles obligations légales, ainsi qu’ à refondre les avantages fiscaux dont le marchand de biens peut bénéficier, en les subordonnant à la réalisation effective de travaux avant la revente du bien immobilier. Il s’agit de maintenir le principe d’un régime de faveur, tout en générant des recettes fiscales pour le Budget de l’Etat.

En l’état de la législation monégasque, la profession de marchands de biens relève du régime de droit commun d’autorisation et de déclaration administrative d’exercer prévu par Loi n° 1.144 du 26 juillet 1991, modifiée, concernant l’exercice de certaines activités économiques et juridiques, ou de l’Ordonnance du 5 mars 1895 sur les sociétés anonymes et en commandite par actions, modifiée.

Par ailleurs, l’activité de marchands de biens profite d’une fiscalité avantageuse avec l’exonération de droits d’enregistrement en matière de droits de mutation à titre onéreux, sous réserve de procéder à la revente du bien acquis dans un délai de 4 ans (sans obligation de réaliser des travaux), en vertu de la Loi n° 1044 du 8 juillet 1982 concernant l’exonération des droits d’enregistrement relatifs aux opérations faites par les marchands de biens, aux ventes publiques de certains meubles corporels et aux marchés de travaux, d’approvisionnement ou de fournitures.

Le projet de loi n° 1064 entend répondre à certaines préoccupations telles « l’insuffisance des travaux effectués sur les biens acquis au regard des prix de revente considérablement plus élevés, ceci au risque de bloquer le marché » et « certaines dérives passées – lesquelles peuvent nuire, tant à cette activité, qu’au secteur immobilier et, plus généralement, à la réputation de la Principauté » (Exposé des motifs, p. 2).

SYNTHESE

Le projet de loi n° 1064 vise à réglementer de manière autonome la profession de marchand de biens du point de vue :

— de ses conditions d’exercice (Chapitre II) : dépôt d’une déclaration ou autorisation administrative d’exercer selon le cas, garantie financière affectée au paiement du droit d’enregistrement en cas de défaillance, assurance responsabilité civile ;

— fiscal (Chapitre III) : exonération pour moitié des droits d’enregistrement applicables en matière de mutation à titre onéreux, sous réserve du respect de quatre conditions cumulatives dont la réalisation de travaux avant la revente du bien dans un délai de trois ans.

Des sanctions administratives et pénales (Chapitre IV) sont prévues en cas de manquement.

Enfin, des dispositions transitoires régissent les conditions d’application de la loi à compter de son entrée en vigueur (Chapitre V).

Une Ordonnance Souveraine déterminera les modalités d’application de la Loi.

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EN DETAIL

♦ Définition de l’activité de marchands de biens (Chapitre I) :

Elle « consiste pour des personnes physiques ou morales à réaliser, à titre habituel et pour leur propre compte, des opérations d’achat de biens immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou de parts sociales de sociétés civiles immobilières visées à l’article 13 bis chiffre 7°, de la loi n° 580 du 29 juillet 1953 portant aménagement des droits d’enregistrement et d’hypothèques, modifiée, en vue de les revendre. » (art. 1er)

Cette définition est fondée sur l’actuel article 1er de la Loi n° 1044 du 8 juillet 1982 qui énumère les opérations auxquelles les marchands de biens se livrent (l’article 1er de la Loi n° 1044 sera abrogé, dès lors que le régime fiscal desdites opérations sera dorénavant posé par la présente loi – voir infra).

Conformément aux articles 1er et 2 du Code de commerce, les personnes exerçant l’activité de marchands de biens sont soumises au statut de commerçant et aux règles générales d’exercice de toute activité commerciale.

L’article 13 bis de la Loi n° 580 vise au chiffre 7°, les actions ou parts de sociétés civiles « immatriculées à Monaco, autres que celles ayant la forme anonyme ou en commandite, et dont l’actif social, détenu directement ou par l’intermédiaire d’une participation dans une ou plusieurs autres sociétés civiles, comprend des biens immeubles ou des droits réels portant sur des biens immobiliers situés en Principauté ».

Comme auparavant, les « lotisseurs, à savoir les personnes qui acquièrent des biens immeubles en vue de les aménager et de les diviser en lots ou de les réunir dans le but de les revendre, sont assimilés aux marchands de biens ».

♦ Conditions à remplir pour pouvoir exercer l’activité de marchand de biens (Chapitre II) :

— Déclaration ou autorisation administrative (art. 2) :

• Personnes physiques de nationalité monégasque, lorsque l’activité n’est pas exercée au travers d’une société anonyme ou en commandite par actions : dépôt d’une déclaration d’exercice auprès du Ministre d’Etat dans les conditions prévues à l’article 2 de la Loi n° 1.144 du 26 juillet 1991.

• Personnes de nationalité étrangère souhaitant exercer l’activité en tant que personne physique ou au travers d’une société autre que la société anonyme ou en commandite par actions : autorisation administrative d’exercer du Ministre d’Etat sur le fondement des articles 5 et 7 de la Loi n° 1.144 du 26 juillet 1991.

• Personnes de nationalité monégasque ou étrangère souhaitant exercer l’activité au travers d’une société anonyme ou en commandite par actions : autorisation administrative du Ministre d’Etat sur le fondement des dispositions de l’Ordonnance du 5 mars 1895.

— Obligation de justifier d’une résidence effective en Principauté (art. 3) :

• Pour la délivrance de l’autorisation administrative, le pétitionnaire, les associés ou gérants doivent démontrer que le centre principal de leurs intérêts personnels et économiques se trouve en Principauté.

De simples liens étroits ou attaches sérieuses avec la Principauté s’avéreraient insuffisants, et la preuve d’une résidence ne saurait se déduire de la seule détention d’une carte de résident.

• Les personnes de nationalité monégasque soumises au régime déclaratif sont présumées remplir cette condition.

— Délivrance de l’autorisation administrative conditionnée à l’absence de surreprésentation de l’activité de marchands de biens en Principauté (art. 4) :

• L’autorisation administrative ne peut être délivrée qu’à condition qu’ « au moment de la demande d’autorisation, le nombre de marchand de biens n’est pas suffisant pour répondre aux besoins de la Principauté ».

• Cette condition est inapplicable aux personnes de nationalité monégasque qui effectuent une déclaration.

— Obligation d’obtenir une garantie financière (art. 5 à 8) :

• Obligation pour toute personne physique ou morale qui procède à la déclaration ou qui sollicite l’autorisation administrative, de « justifier de l’obtention d’une garantie financière affectée au paiement de tout ou partie du droit d’enregistrement » en matière de mutation à titre onéreux (voir infra), « en cas de défaillance », « auprès d’une banque ou d’un établissement financier habilité à donner caution et ayant son siège ou sa succursale en Principauté« .

• Elle « doit être prise sous la forme d’une garantie à première demande à l’égard du Trésor du Prince », et aucune exception ne pourra être opposée à son exécution (quelle que soit l’évolution de la situation financière ou juridique, y compris dans l’hypothèse d’un jugement prononçant la liquidation des biens rendu à l’encontre du marchand de biens ou de cessation d’activité).

• En cas de cessation de garantie, obligation est faite à la banque ou à l’établissement financier ainsi qu’au marchand de biens, d’en informer sans délai le Ministre d’Etat.

Ses modalités et son montant minimal seront fixés par ordonnance souveraine.

— Obligation de souscrire un contrat d’assurance de la responsabilité civile professionnelle (art. 9 à 11) :

• Obligation pour toute personne physique ou morale qui procède à la déclaration ou qui sollicite l’autorisation administrative, de souscrire le contrat d’assurance « auprès d’un agent général d’assurances ou d’un courtier en assurances agréé pour pratiquer dans la Principauté« .

• En cas de suspension de garanties, dénonciation de la tacite reconduction ou résiliation du contrat, obligation est faite à l’entreprise d’assurance ou son représentant en Principauté, ainsi qu’au marchands de biens, de le porter sans délai à la connaissance du Ministre d’Etat.

Les modalités du contrat d’assurance seront fixées par ordonnance souveraine.

♦ Droits d’enregistrement en matière de mutation à titre onéreux (Chapitre III) :

— Suppression de l’actuel régime d’exonération des droits d’enregistrement prévu à l’article 1er de la Loi n° 1044 du 8 juillet 1982 soumis à la triple condition de : 1° se conformer aux obligations particulières de l’article 8 de la loi n° 474 du 4 mars 1948 portant réforme en matière de droits d’enregistrement et de timbre ; 2° produire à la direction des services fiscaux une déclaration fiscale de commencer dans le délai d’un mois à compter du début de leurs opérations ; 3° faire connaître dans l’acte d’acquisition l’intention de revendre dans le délai de quatre ans.

— Instauration d’une exonération de moitié des droits d’enregistrement applicables en matière de mutation à titre onéreux, sous réserve du respect de quatre conditions cumulatives (art. 12) :

• 1°) Maintien de la condition de se conformer aux obligations particulières prévues par l’article 8 de la Loi n° 474 du 4 mars 1948 faites aux personnes se livrant à des opérations d’intermédiaire pour l’achat ou la vente des immeubles ou fonds de commerce ou de clientèle (tenue de répertoires présentant tous les mandats, promesses de vente, actes translatifs de propriété et, d’une manière générale, tout acte se rattachant à sa profession d’intermédiaire) ;

• 2°) Maintien de la condition de souscrire à la Direction des Services fiscaux, une déclaration (conforme au modèle fourni par l’Administration), tout en la mettant en conformité avec l’article 66, I, 1° du Code des taxes sur le chiffre d’affaires : le délai de 1 mois pour souscrire la déclaration est ramené à 15 jours et commence à courir à compter de l’inscription au Répertoire du Commerce et de l’Industrie (RCI) ce qui correspond au critère de « commencement des opérations » prévu à l’article 66, I, 1° précité.

• 3°) Maintien de l’obligation de faire connaître dans l’acte d’acquisition l’intention de revendre le bien, mais dans un délai de 3 ans au lieu de 4 ans. L’abaissement du délai de revente à 3 ans a pour objectif de « permettre une accélération des opérations (…) et ainsi de dynamiser l’activité » (Exposé des motifs, p. 14). Toutefois, ce délai peut être sur demande prorogé d’1 an lorsque le montant total acquitté TTC des travaux réalisés, en ce compris les frais accessoires, est supérieur à 10% du prix d’acquisition du bien (double du montant prévu au chiffre 4°), voir ci-après).

• 4°) Nouvelle condition de s’engager, dans l’acte d’acquisition, à la réalisation de travaux, en ce compris les frais accessoires (dans les conditions précisées par ordonnance souveraine), dont le montant total acquitté TTC est au moins égal à 5 % du prix d’acquisition. Par ailleurs, il est fait obligation que ces travaux soient réalisés par des entreprises domiciliées en Principauté.

Les droits proportionnels applicables prévus par la Loi n° 580 du 29 juillet portant aménagement des droits d’enregistrement et d’hypothèques, sont actuellement de 4,5 % (art. 12) ou 7,5 % (art. 13 bis).

♦ Sanctions (Chapitre IV) :

— Sanctions administratives (art. 13 et 14) :

• Ne pas procéder à la revente du bien dans le délai imparti (3 ans ou 4 ans en cas de prorogation) / ne pas réaliser de travaux au moins égal à 5% du prix d’acquisition du bien par des entreprises domiciliées en Principauté : le marchand de biens doit acquitter le complément du droit d’enregistrement dont il a été exonéré au moment de l’acquisition, l’intérêt de retard y afférent calculé au taux d’intérêt légal, et un droit supplémentaire de 6 %. Ces sommes doivent être versées dans le mois d’expiration du délai de revente.

• Dans les cas limitativement énumérés par la Loi n° 1.144 du 26 juillet 1991 concernant l’exercice de certaines activités économiques et juridiques ou par la Loi n° 767 du 8 juillet 1964 relative à la révocation des autorisations de constitution des sociétés anonymes et en commandite par actions / cesser de remplir l’une des conditions d’exercice prévues au Chapitre II de la présente loi / ne réaliser aucune opération pendant plus de 3 ans, sans motif légitime : la déclaration d’exercer peut faire l’objet d’une suspension ou être privée d’effets, ou l’autorisation administrative peut être suspendue ou révoquée.

— Sanctions pénales (art. 15 et 16) :

• Se livrer à des opérations sans avoir procédé à la déclaration d’exercer ou sans avoir obtenu l’autorisation administrative / prêter son nom pour procéder à la déclaration d’exercer ou obtenir l’autorisation administrative / recourir à un prête-nom pour procéder à la déclaration d’exercer ou obtenir l’autorisation administrative / continuer de se livrer aux opérations après que la déclaration d’exercer ait été suspendue ou privée d’effets ou que l’autorisation administrative d’exercer ait été suspendue ou révoquée : amende prévue au chiffre 4° de l’article 26 du Code pénal (de 18 000 à 90 000 euros), dont le montant maximum peut être porté jusqu’au double du profit éventuellement réalisé.

♦ Dispositions transitoires (Chapitre V) :

• Application de la loi à toutes les procédures de déclaration d’exercer et d’autorisation administrative en cours d’instruction après son entrée en vigueur (art. 17).

• Pour les marchands de biens en exercice, obligation de se mettre en conformité avec les dispositions relatives à la garantie financière et l’assurance de la responsabilité civile professionnelle (art. 5 à 11), dans le délai de 3 mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi (art. 18).

• Application des dispositions relatives aux droits d’enregistrement y compris les sanctions administratives (art. 12 et 13) à toutes les acquisitions réalisées par les marchands de bien à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi (art. 19).